Что такое настоящий mixed-use? Новое – это хорошо забытое старое.

25.07.2023
ДЛЯ rera.by
В международной архитектурной практике существует термин mixed use [mɪkst ˈjuːs], который переводится как “смешанное использование” и применяется в качестве общего описательного названия для многофункциональных зданий, комплексов или мастерпланов. В русском языке сложно подобрать общий термин, который мог бы быть использован для объектов разного масштаба с разнообразным функциональным предложением. Поэтому мы используем термин “многофункциональное проектирование” в качестве смыслового аналога английского “mixed use”.
Многофункциональное проектирование – один из самых перспективных и эффективных форматов современного градостроения. О том, что представляет собой этот формат, и почему он является многообещающим, рассказываем в данной статье.
Что такое многофункциональное проектирование?
Многофункциональное проектирование – практика создания архитектурного или градостроительного проекта, которая предполагает функционально разнообразное назначение и использование зданий и территорий. Многофункциональными могут быть объекты различных масштабов от небольшого комплекса до мастерплана или проекта планировки целого города.

История многофункционального проектирования
Многофункциональное проектирование – не новая практика. Она существовала ещё в цивилизациях Древнего Мира, когда в одном здании впервые начали совмещать торговые, жилые и рабочие помещения (например, рынок Траяна в Древнем Риме, 110 г.н.э. или дворец в Кноссе, Древняя Греция, 1700-1450 г. до н.э.). В дальнейшем индустриализация и практика территориального зонирования городов способствовали распространению монофункциональных зданий и районов. Однако, время показало, что тренд на монофункциональность не удовлетворяет полному спектру потребностей человека и города, а в часы с минимальной нагрузкой такие районы пусты и небезопасны. Тем временем глобализация, новые технологии и темпы развития повлияли на жизнь людей, и у современного города снова появилась потребность в качественном многофункциональном проектировании.
Сейчас объекты недвижимости с разнообразным функциональным предложением всё более привлекательны для потребителя, ведь намного удобнее, когда магазины, рестораны и кафе, места отдыха и работы находятся рядом и удобно взаимосвязаны с жилой или гостиничной составляющими. Так для девелоперов и инвесторов появилось новое направление деятельности.

Типология многофункциональных объектов
Многофункциональне проектирование является комплексным и многообразным. Главное в проектировании коммерчески-эффективного многофункционального объекта – грамотное и взаимовыгодное сочетание функций, которые являются полноценными составляющими одного организма, дополняют и усиливают друг друга. При этом комбинирование функций возможно как в горизонтальном, так и в вертикальном направлениях.
Важно и продуманное распределение потоков посетителей, транспорта, а также обслуживания здания и участка.
Типология современных многофункциональных проектов весьма разнообразна. Выделяют два основных направления:

- первое – определение объекта проектирования по ведущей (профилирующей) функции. Такая функция занимает большее количество площадей, создаёт максимальный поток посетителей и является якорем в комплексе, а остальные её дополняют. В многофункциональном объекте с одной ведущей функцией возможна замена и эволюция второстепенных, однако ведущая остаётся неизменной.
В международной практике проекты такого типа именуются “residential led mixed use” или “retail led mixed use”, что в адаптивном переводе означает “многофункциональный объект с профилирующей жилой функцией” и “многофункциональный объект с профилирующей торговой функцией” соответственно.
Пример такого объекта – концепция многофункционального комплекса с профилирующей офисной функцией в Санкт-Петербурге. Проект дополняют торговое, досуговое и развлекательное предложения, интегрированные в общий проект.
- второе направление – определение проектов, в которых невозможно выделить главенствующую функцию из нескольких, так как они сравнительно равнозначны.
Примером такого объекта является масштабный мастерплан в Ташкенте, Узбекистан, в состав которого вошли жилая, торговая и развлекательная функции с разнообразным предложением общественного питания и досуга, общей площадью более 200 000 м2.
Обе эти классификации могут быть использованы для описания объектов любого масштаба - от здания до проекта планировки территории.

При проектировании многофункционального комплекса важно уделить максимальное внимание архитектурно-планировочной концепции здания, основанной на предпроектном маркетинговом исследовании. Подобный подход позволит минимизировать риски девелопера при строительстве и эксплуатации здания, а также получить эффективный коммерческий объект, интегрированный в оживленную и динамичную городскую среду.

АЛИНА ЕФИМОВИЧ
Заместитель генерального директора,
Главный Архитектор Проектов
Архитектор, специалист по разработке архитектурных концепций крупных генпланов, жилых и коммерческих объектов. Руководитель и координатор проектов московской студии
CT Architects, эксперт в области устойчивого развития.

aefimovich@ctarchitects.ru